Köszönjük, hogy lehetőségünk van a tiltakozás helyett a koncepció megváltoztatásával is járó tárgyalásokra. Az átadott anyagban elmozdulást láttunk az általunk preferált megoldások irányába,melyet köszönünk. Tekintettel az időbeni szorításokra és a nagyon gyors válaszadási időkre nem tudunk egyes vitás kérdéseket lezárni, és úgy gondoljuk további egyeztetésre van szükség.A három felkínált vázlat ugyanis továbbra is egy korzó létesítéséről szól, továbbá nem szól a tervezett építési helyről, beépítettségről, távolságokról és magasságokról,szintekről.

Egyetértünk a Schőmer irodának adott tervezési célkitűzés alapgondolatával, mely fontosnak tartaná a szabályozásban :
„a tervezési területre biztosítja az értékes épületek, beépítések megőrzését a hagyományos építészeti karakterek továbbélését, és az új épületek megfelelő illeszkedését a meglévő beépítéshez.”
Hozzátéve, hogy ezt csak az adott környezetbe illeszkedő épületekkel lehet megvalósítani.
A településrész kialakításában továbbra sem szeretnénk árufeltöltés szempontjából megközelíthetetlen üzleteket, nem szeretnénk túlzsúfolt, magassági paramétereiben kirívó épületeket.

Fentieknek megfelelően az alábbiakban egyeztek meg a lakóközösség résztvevői:

 

1.Zichy korzó létesítése 130-131 hrsz telkeken,ennek megfelelően nem csatlakozunk hátsó kijárattal :
A korzó létesítését nem kívánjuk:
Stefánia u. 5,7,9 (Keczán úr nélküli tulajdonosok),11,13,15,19 (1-2). Nem vett részt Stefánia 19/3, illetve 17. Ebben a kérdésben közvetlenül nem érintett Stefánia u. 1, illetve hrsz.132 tulajdonosai, Köztér 7 a döntés jogát a közvetlenül érintettekre bízta.

2. Kérjük, hogy az Ébner közt - tekintettel arra, hogy még rendezés előtt van , mivel a tervezett kialakítás több fordulóban nem rendelkezik engedéllyel a tervvel szembeni kifogások miatt – alakítsák úgy ki, hogy a terepet a Ganter ház szintjére süllyesszék vissza ( a 131 hrsz előtt is) , és a posta, illetve a Szabadság út irányában képezzenek lejtős átmenetet a csapadékvíz elvezetés egyúttali megoldásával, és a köz végének térré alakításával (Stefánia u.1-3-5. mögött, a meglevő gépkocsi bejárások biztosításával),mely lezárhatná az Ébner közt, mint korzót.

3.Telkeket kérjük, hogy önálló telekként való kialakítással rendezzék.

3.1 Véleményünk szerint a 131 hrsz. Keczán telek önálló rendezést igényel részben elbontandó töltései, lepusztult, esztétikailag és műszakilag is kifogásolható ipari épületmaradványai miatt. A telek hatályos rendezési terve szerinti beépíthetősége az építési hely becsült mértéke alapján kb. 40%. Javaslatunk az oldalkertes –hátsókertes kialakítás.
A szintek tekintetében a telek terepszintjének indulási szintje a kb.65 cm-rel süllyesztett Ébner köz, érkezési szintje a 123 és 130 hrsz telek találkozási pontjánál a Stefánia 123.hrsz.terepszintje. A telken belül létrehozott mesterséges töltések elbontásával alakítsák ki az új (eredeti terepszintnek megfelelő) terepszintet. Ebben a stádiumban tervek, vagy metszetek nélkül 132 hrsz. nem tud építménymagassági kérdésekben tájékoztatás hiányában nyilatkozni. Efogadjuk Keczán úr tervezőjének azt a javaslatát, hogy határozzuk meg a homlokzatmagasságokat a megfelelő szintektől. Alapvetően egy olyan tömeget tudnak a szomszédok elfogadni amely a Ganter ház mögött az országos műemlék párkányához és gerincéhez igazodó kialakítású, és utána a Ganterház kertjével való csatlakozás vonalában földszintes kialakítású,de a jelenlegi Keczán udvaron található építménynél nem magasabb.Stefánia utca 5,7,9 oldalkert csatlakozását kéri továbbra is.
Valamennyi szomszéd egyöntetű véleménye, hogy a terület rendezésében, az esztétikailag nem tolerálható, műszakilag leromlott állapotú faház lebontásában tegyék érdekeltté Keczán urat, különös tekintettel arra, hogy az eddigi rendezések kifejezetten ennek az építménynek a megközelítése miatt kialakítani tervezett szintemelések miatt hiusúltak meg. Mérlegelni kellene, hogy általa most újépítésüként létrehozandó korszerű és forgalomképes épületrészekből maga is miféle értékcsökkentő látványban részesül.
A telek rendezése elképzelhetetlen az önálló , közműbekötések rendezése nélkül, erre mai napig nem láttuk legalább elvi szinten egyeztetett megoldást.

3.2 A jelenlegi szabályozási tervben A Clementistől a Stefánia utcáig terjedő Közteret övező terület - kivéve a 130 hrsz. telket - egy övezetbe tartozott, azonos beépítés, építménymagasság, stb. A városrész egységes építési hagyományokat követő kialakítása szempontjából már eddig is kifogásolt volt az egyetlen kiemelt , 8,0 m építménymagassággal építhető tömeg, amely teljesen tönkreteszi a Köztér és Zichy major hangulatát aránytalan kiemelkedésével. Ezért javasoltuk korábban is, hogy a területet csatolják a meglevő építési övezetekhez, legyen azokba illeszkedő. Alapvetően a Közteret zárja le, vagyis tervezett R9 építési övezet részévé javasoljuk tenni, homlokzati síkjának a Köztéri homlokzatsíkokhoz illeszkedésével. Beépítés tekintetében kérjük, hogy a környezetében is szokásos, a hatályos rendezési terv építéshelye legyen a kiindulás, részünkről azzal a kompromisszummal, hogy a magassági csökkenést kompenzáljuk a jelenlegi beépítés kismértékű növelésével : 2 szint építése esetén ( szomszéd lakók kérése földszint + tetőtér) elfogadható lehet a 4,0m-es oldalkert, 6,0 m-es hátsókert természetesen a szabályozási építménymagasság függvényében.Ezt a lakók többsége 5,5m-ben látná elfogadhatónak.
Felmerült az a javaslat is, hogy egységesen a két területen a 25 % zöldfelület kötelező megtartása mellett emeljük fel a beépítési százalékot a telek így kialakítható beépítési mértékére- ez a jelenleg hatályos szabályozás szerint az építési helykijelölés alapján kb. 40 %- , mely változások a magassági paraméterek alakulásának függvényében további tárgyalást és megegyezést igényelnek.

4. Zöldfelületek tekintében nem látunk lehetőséget a 25 % mérséklésére, ez az egészséges lakhatás minimum feltétele .Ezért különösen fontos a 130-131 hrsz hátsókertje-oldalkertje mint zöldfelület. Idézünk a Shömer iroda előkészítő munkarészéből, mely indokolja ennek szükségességét:
„A magánkertekben található növényállomány javítja a településrész klimatikus viszonyait, levegőminőségét. Biológiai-kondicionáló hatása akkor is érvényesül, ha látványa a közterületekről szemlélve a legtöbb esetben nem is meghatározó.”

5. Közműellátás tekintetében kérjük rendezni csapadékvíz elvezetés -,gáz-, csatorna hálózatokat a szabályozási területen, különös tekintettel a közterület átépítéssel is érintett 130-131 hrsz és 132 hrsz. esetében.

6. Vásárló-, és szállítóparkolás tekintetében a tervezet továbbra sem ad megoldást. Az árufeltöltés kérdését nem lehetséges nagy távolságról biztosítani.

7. A hatályos szabályozási tervben fontos gondolatok voltak a tűzfalak illeszkedésének szabályozására, ezeket újra be kellene építeni a szabályozásba, illetve más övezetekhez hasonlóan a 20m –t meghaladó beépítések magassági csökkentését biztosítani kellene.
„Városképi illeszkedési szabályok
Az előírás szerinti legnagyobb építménymagasság minden esetben megvalósítható. A ettől eltérő magasságú meglévő szomszédos ingatlanokhoz az új épület tömegtagolásával, architektúrájával igazodni kell (osztópárkány, homlokzati síkok vízszintes tagolása stb.) rizalit szerű épülettömegek). Lejtős terepen, zártsorú beépítésnél az új épület(rész) homlokzatmagasságát a szabályzat keretei között – utcakép alapján – úgy kell meghatározni, hogy annak magassági tagolása kövesse a tereplejtést, illetve fent leírtak szerint csatlakozzon a szomszédos épületekhez.”
„a keletkező új tűzfal szomszédos épület tűzfalánál legfeljebb 1,5 méterrel lehet nagyobb”

8. Kérjük továbbá, hogy az Önkormányzat, mint a konzorcium vezetője készíttessen egy állapotfelmérést az átépítéssel határos épületekről,hogy az építés következtében bekövetkező esetleges állagromlások dokumentálhatók legyenek,és a keletkezett helyreállítás költségeit térítse meg a lakóknak,hogy azoknak ne a kivitelezőkkel kelljen hosszas és költséges pereskedésbe fogniuk, és utána hárítsa át a költséget az állagromlás előidézőjére.
Az Önkormányzat vállalja írásban, hogy a beruházásban résztvevő konzorciumi partnereknél az engedélyezettnél nagyobb beépítéseket visszabontatja és azokat még bírság terhe mellett sem engedi fennmaradni.

Tekintettel arra, hogy számos probléma megoldása még bizonytalan, kérjük koncepciójuk teljeskörű közlését, és megfelelő döntést biztosító felkészülési idő biztosítását.

Budaörs, 2011.02.20.