Tisztelt Fejlesztésben Érintett Lakosság!

Tisztelt Lakó!

Amint az a lakosság körében többé-kevésbé ismert, a város 2009 óta részt vesz egy az európai közösség által társfinanszírozott pályázatban. A városközpont egy részének megújítása érdekében az önkormányzat és magánpartnerei a Zichy major felújított épületében egy művészeti központot alakíthatnak ki, közvetlen gyalogos összeköttetést teremthetnek a Templom tér és a művészeti központ között, szerény mértékben kiskereskedelmi szolgáltatásokat fejleszthetnek, megújíthatják a Szent István gyógyszertár homlokzatát, valamint biopiacot hozhatnak létre a város központjában, továbbá az egyes elemek közötti közterületek felújítását is elvégezhetik.
Egyszeri és megismételhetetlen lehetőség Budaörs számára, hogy az uniós források lehívásának utolsó körében esélye van egy több mint félmilliárd forintos forrás megszerzésére a városközpont megújítására. A Közép-magyarországi régióban ugyanis megszűnnek a hasonló pályázati lehetőségek. A forrás megszerzéséhez fontos, hogy a tervek a lakosság szimpátiáját is élvezzék, ami egyes elemek esetében nem teljesen biztosított.
Amint az a lakossági fórumokon is egyértelműen kiderült, a terveket támogatja a Budaörsön élők döntő többsége. Viták csupán néhány részelem tekintetében vannak. Fontos lenne a megegyezés ezekben a kérdésekben is, hogy ne veszítse el a város ezt az óriási támogatást.

A projekt egésze a lakosság jelentős támogatását élvezi, van azonban egy olyan elem, – a gyalogos összeköttetés - amelyet a helyben lakók aggályosnak tartanak. Kritikai észrevételeket fogalmaztak meg ugyanis a pályázati csomagban benyújtott korzó és ún. térfal épületeinek szomszédjogokat érintő megoldásaival illetve a területre vonatkozó építészeti koncepció egyes elemeivel kapcsolatban, ami a beruházás lebonyolításával és üzemeltetésével szemben is jelentős kételyeket ébresztett. Az egyes épületek külső megjelenését, illetve méretbeli tulajdonságait is érték kritikák. Az Ébner György köz és a Köz tér közé húzott egyenes vonalban található két telek tulajdonosai a gyalogsétányt övező épületek megtervezése során, a tervek lakossági egyeztetésének folyamatában ismerték fel, hogy még olykor az érintett területre vonatkozó szabályozási terv 2001 óta érvényben lévő paramétereit követő épület sem tűnik a szomszédok részéről méltányolhatónak. Az önkormányzat képviselő-testületének egyes tagjai,a pályázat kezelésének feladatával megbízott irodák,a városfejlesztési divízió munkatársai, egyes lakosok és civil szervezetek részvételével egyeztetéseket tartottak az építészeti koncepció letisztulásának érdekében külön-külön és együttesen is. Az egyeztetések a tervek építészeti koncepciójának vitájában jelentős érzelmeket gerjesztve holtpontra jutottak. A megegyezést szem előtt tartva vált szükségessé, hogy a téma bonyolultsága miatt írásban is röviden vázoljam a projekt fejlesztésének jelenlegi lehetőségeit.

A Nemzeti Fejlesztési Ügynökség (NFÜ) által 2009-ben közzétett pályázat kiírásának célja között szerepel, hogy jelentős önkormányzati érték őrzése és teremtése mellett ösztönözze a magántőke bevonását, kiemelt célként kezeli a munkahelyteremtés elősegítését és fokozni kívánja a helyben található vállalkozások versenyképességét. Fontos szempont még, hogy a közcélú és magáncélú befektetések fenntarthatósága egymást segítve valósuljon meg. Esetünkben számos nehézség mellett előnyösnek mondható, hogy a 2001-ben a képviselő-testület által elfogadott szabályozási tervben is megjelenő gyalogos összeköttetés megteremtésének igénye az érintett két telek tulajdonosainak fejlesztési szándékaihoz igazodik, ami lehetőséget teremt e pályázat kiírásának előnyeit kihasználva egy sor, fent már említett további fejlesztés megvalósítására. Az önkormányzat, mint az építő konzorcium vezetője, az egész beruházás legfeljebb 18 hónapos lebonyolításának ideje, továbbá a kötelező fenntartásának öt éve alatt jelentős ellenőrzési jogokat élvez. Ilyen jogok például a partnerek likviditásának vizsgálata, a tervellenőrzés, a műszaki ellenőrzés, a beruházások a majdan rendelkezésre álló kiviteli terveknek való megfelelési vizsgálata etc. Közös megegyezés alapján akár egyes műszaki szakágak szerinti tervek elkészítésében is részt vehetnek a partnerek.

A fejlesztés építészeti koncepciójáról általában

Budaörs városa, éppen mert egykori faluközpontja köré terebélyesedett város, identitásában megszámlálhatatlan szálon az ősi faluhoz és annak magjához kötődik. A környék hangulatának megőrzését és védelmét a helyben lakó ófalusiak elsődleges szempontnak tartják. A korábbi évtizedekben olyan jelentős, egy esetben az 5 szintet is elérő építkezések zajlottak, melyek a falusi milliőben helyrehozhatatlan károkat okoztak. Amellett, hogy a pályázat keretein belül szintén felújítandó, igen méltóságteljes, XVIII. századi Zichy-major vagy a későbbi, de még mindig évszázados, a faluközpont sarkán emelt, helyi védettséget élvező postaépület jelentős méretű, a környéken a sváb paraszt- és polgárházas beépítés jellegzetes példái láthatóak. Ebbe a sorba illeszkedik a nagyvonalú Ganter-ház, melynek szomszédságába sok évtizedes lemaradást pótolva illő volna korszerű és a környezetébe illeszkedő házat helyezni, az épületek előtt fekvő közterület rendezésével pedig jelentős mértékben hozzájárulni a környék hangulatának javításához, vonzerejének növeléséhez. Az önkormányzat főépítészi irodája, a városfejlesztési divízióval egyetemben, a környék alapvető értékeinek megtartása, a város ősi identitásának megőrzése mellett kötelezi el magát, így a terület fejlesztését is csak ezen értékek tiszteletben tartásával tartja elképzelhetőnek. A projekt vezetése tisztában van azzal, hogy az értékek őrzése, a mértéktartó fejlődés előmozdítása aligha elképzelhető a környéken élő lakosság támogatásának elnyerése nélkül.

A város az Ófalu fejlesztésének kereteit 2001-ben jelölte ki. Az azóta érvényben lévő, jelenleg is hatályos szabályozási terv keretein belül például a Köz térre a szomszédok viszonylag mérsékelt bevonásával jelenleg 8 méteres magasságú épületek lennének építhetőek. A Köz tér 5. telken például a jelenleg érvényes szabályok alapján terület tulajdonosa a teljes telek felének mintegy 70 százalékát építheti be több mint 8 méter magasan! A terület falusi hangulatának felidézhetősége tehát, figyelembe véve a korábbi évszázad és az elmúlt tíz év szabályozási elképzeléseinek következtében kialakult viszonyokat, komoly kihívást jelent mind a területen élő lakók, a képviselő-testület tagjai, az önkormányzat hivatala és a városfejlesztési divízió számára is. A város képviselő-testülete pedig kivételes helyzetben van, hiszen a szabályozási terv nyújtotta kereteken belül, kihasználva a pályázat adta lehetőségeket, hosszú távon rendezheti és így hatékonyan védheti meg a területet, sőt, a hely szellemének tiszteletben tartásával annak fejlődési irányairól is dönthet.

A jelenleg is hatályos rendezési terv tehát a környéken élő szomszédok számára érthetően igen érzékeny pontként javában elbírja a három szintet, így jelenleg is biztosítja a földszint+emelet+tetőtér beépítését. A környéken, annak északkeleti határán az impozáns posta épülettömb, szemben a Hotel Adler, a már említett műemlék Ganter-ház, de a területet nyugatról lezáró Stefánia úton is több épület megjeleníti az emeletes építkezést, valamint a Szabadság úti felszínen már teljes egészében ez a méret dominál. Szándékosan nem sorolom fel e helyütt az olyan épületeket, amelyek méretarányukban messze meghaladják a falusias környezetre általában jellemező mérettartományt. Az Ebner György köz felől a Köz tér irányába a Stefánia út és a Clementis László utca közötti távolság félútjának hossztengelyében és azok közvetlen környezetében álló telkeken a földszintes beépítés van többségben. Elvétve néhány tetőtér beépítés is megtalálható. Az építészeti nívójában is kiemelkedő, tetőszerkezetével a szomszédos épületek felett hegyesszögben enyhén kiemelkedő tetőcsúccsal jelentkező major épületegyüttes - tetőgerincének a maga 24 centiméter híján 10 méteres magasságával - a környék leghangsúlyosabb tömege. (az építménymagasság a major esetében 4.20 m, az épület abszolút magassága a korábbi istálló funkció kiszolgálása és így a tető speciális kiképzése miatt tűnhet soknak.) A valaha volt faluhatár jelleg is még többé-kevésbé a major déli szárnyánál érzékelhető.

Céljaink eléréséhez az érintett tulajdonosok: két természetes személy közvetlen, nem pénzbeli, írásbeli hozzájárulásukat,továbbá két gazdasági társaság és az önkormányzat mint jogi személyek együttesen és külön-külön is anyagi hozzájárulásukról írásbeli szándéknyilatkozatukat is adták, amely a projekt jelenlegi szakaszában minden folyamatban lévő közigazgatási eljárás lefolytatására megnyugtató jogi garanciát nyújt. A tervek elkészítésének költségeit az egyes konzorciumi partnerek maguk viselik. A beruházás mégis csak abban az esetben valósítható meg a józan ész keretein belül, amennyiben élvezi a közvetlen szomszédainak bizalmát, valamint a város lakosságának közvetett s képviselő-testületének közvetlen támogatását is. Amennyiben a környéken élő lakosság bevonásával, a tervezett beruházási terület szomszédságából eredő jogos igényeinek mentén beruházás építészeti koncepciója letisztulna és rendelkezne a szükséges szerződésekkel, pénzügyi fedezetekkel, engedélyekkel, és a lebonyolítás egész folyamatához kötődő jogi garanciákkal, a fejlesztés legkorábban 2011. harmadik-negyedik negyedévében kezdődhetne meg. A beruházás egész folyamatában jelentős ellenőrzési jogokat közvetlenül gyakorol az önkormányzat hivatalának több irodája valamint a BTG. Kft. Városfejlesztési divíziójának munkatársai is.
A gépesítés nélküli, tehát kizárólag gyalogos közlekedést támogató észak-déli irányú összeköttetés megteremtése a város élhetőségének minőségében jelenthet változást. A környék még meglévő markánsan falusias jegyeit megtartva a belváros Templom-Tűzoltószertár-Szent István gyógyszertár-Ganter-ház-Zichy majorság közel autómentes sétaútvonalával a település szerves fejlődésére helyeződik a hangsúly. Az autóforgalom megjelenésének lehetősége teljes mértékben kizárt, így a Ganter-háztól a majorig a motorizáció semmilyen mértékben nem csökkenti a gyalogút élvezeti értékét. A majorhoz érkező vagy onnan kiinduló sétaútirány a város turisztikai vonzerejének növekedését is szolgálhatja. Különösen, ha a pályázat keretei között elszámolni kívánt, a korábbi évtizedek alatt - némelyeket engedély nélkül - épített garázsoktól, fészerektől megtisztított és felújított majorbelső szabadtéri előnyeit a művészeti központ kihasználja, akár már meglévő nagy nemzetközi elismertségre és múltra visszatekintő más rendezvények esetleges befogadásával is számolhat annak későbbi üzemeltetője.

A gyalogút elhelyezkedésének vizsgálata

A tervezett sétány az eredeti elképzelések szerint két telekingatlan, a Templom tér 19. és a Köz tér 5. felhasználásával kötné össze az Ébner György közt a Köz térrel.
A hivatal eredeti elképzeléseinek homlokterében a műszaki értelemben túlhaladott technológiával épült, mára egyértelműen korszerűtlenné vált Templom tér 19. épületének lebontása állt. A döntően magántőkével, kisebb részben európai uniós társfinanszírozással és az ország költségvetési forrásaival megtámogatott projektelem, a pályázat keretein belül megvalósíthatónak látszik. Az épület tulajdonosai azonban a műszakilag kivitelezhető felújítás és emeletráépítés valamint egy új földszint+emelet+tetőtér toldalékszárny építése mellett kötelezték el magukat, elképzeléseik szerint a ház észak-déli hossztengelyében a keleti telekhatár teljes hosszában húzódna, a nyugati épületszárny pedig bővítés nélkül megújulna.
Az épületek által közrefogott területen indulna a major irányába a pályázatban Zichy-korzó névre keresztelt projektelem.
A Köz tér 5. ingatlan egy magánberuházó és az önkormányzat osztatlan közös tulajdonában áll. A magánberuházónak (és a pályázat szempontjából az önkormányzatnak) nem fűződik ahhoz semmilyenérdeke, hogy jogosan remélt építkezésének beindítását terület hosszú távú jövőjét meghatározó társadalmi vita hátráltassa. Emellett az ingatlan vásárlásakor a hatályos szabályozási terv paramétereinek ismeretében, figyelembe véve a keleti telekhatárhoz történő illeszkedést is, mintegy 250-300 m2 hasznos alapterülettel és 8 méteres építménymagassággal számolhatott beruházásának tervezésekor. A szabályozási terv biztosította lehetőségek ismeretében a Doma-Innova képviseletében eljáró tulajdonosok késznek mutatkoztak eredetileg kizárólag társasház építkezésük áttervezésére, a pályázat keretében elszámolható földszinti üzletek építésének tervekbe emelésére. A hatályos szabályozási tervben szereplő 8 méteres építménymagasság mérséklése érdekében a helyben lakók érdekeit felkaroló Budaörs Óvárosért Egyesület képviselőivel folytatott tárgyaláson megállapodás született a felek között. Ennek értelmében az építendő ház funkciójának kis mértékű csorbításával kompromisszumként a szabályozásban megengedettnél szerényebb (legfeljebb 7.5 méteres) magasságú ház építését határozták el, és terveiket is ennek szellemében módosították. A pályázatban tervezett sétány a jelenlegi elképzelés szerint az üzletek szintjén találkozna az épülettel, és így futna ki a Köz térre északnyugati irányból, és az erre járó gyalogosok szeme elé a felújított Zichy-major északi szárnya kerülne.

A lehetséges szintézis iránya

A hivatal főépítészi irodájának elgondolása amint a fentiekből is kitűnik, a Templom tér 19. épületének, a korábbi Transelektro állami vállalatnak otthont adó, jelenleg korszerűnek vagy tetszetősnek már éppen nem nevezhető épület lebontása, majd az üres telken új, korszerű és a Ganter-házhoz méretben és hangulatában illeszkedő épület tervezése volt. A projekt ezen elemének tervezése, amint a korábbiakban már elemeztük, a tulajdonosok kérésére a meglévő épület felújításának és új épületszárny építésének irányában fejlődött. Az önkormányzatnak és a projekt vezetésének kompromisszuma miatt a szintek kérdésében a környéken lakó korzószomszédok szempontjából kevésbé kielégítő megoldás született. Személyes véleményem szerint főként a korzóról a telkekre nyíló beláthatóság veszélyezteti a környéken található ingatlanok eddigi intimitását. A városfejlesztés a felek érdekeinek megértése mellett jelenleg az épület fennmaradásának és elbontásának vizsgálatával egyaránt foglalkozik.

Jelenleg a divízió két megoldási javaslatot tett a beruházó felé az Unió által támogatott eredmény elérésére. Amennyiben a szomszédos Ganter ház tetősíkjához illeszkedő épület megtervezése és kivitelezése műszakilag bontás nélkül is megoldható, akkor az épület észak-déli kiterjesztése függőlegesen (legfeljebb a Ganter-ház tetőgerincének magasságáig, ahhoz illeszkedve és a tetőgerinc hosszában dél felé a Ganter-ház déli homlokzatának síkjáig, majd innen tovább dél felé legfeljebb a jelenleg is észlelhető bútorszalon tetőmagasságában) a korzó szintjének süllyesztésével nyert alapszintről indulva fuhatna a déli telekhatár irányában. A másik megoldás a hivatal alapkoncepciójának megfelelően az épület radikális átértelmezése lenne bontással. Ebben az esetben a leendő épület műszakilag könnyebben tudna alkalmazkodni a terepviszonyok miatt egyébként is szükségesnek látszó, nagyobb esést áthidaló lépcső kialakításával nyert felső és alsó terepszintekhez, és ésszerűnek látszana a Ganter-ház szintjeinek is követése legalább a két ház találkozásának vonalában, egészen a déli homlokzat síkjáig. Innentől kezdve a mindkét koncepcióban megjelenő déli nyúlványépület alsó szintje az előzőekhez hasonlóan illeszkedhetne a süllyesztett terep szintjéhez.

Mindkét megoldás esetén a közterületi megnyitás által építendő gyalogos megközelítés megalkotása során a terepszintek a helyükre kerülhetnek, és a Texelektro által a 80-as évekig változó rendszerességgel folytatott feltöltések megszüntethetőek volnának. A Templom tér 19. és a Köz tér 5. telkeinek találkozása a feltöltés következtében egy 2 méteres támfalat jelent természetben. Amennyiben a pályázat keretében megvalósuló beruházást a feltöltés felszámolásával a terep szintjének csökkentésével végezzük, akkor a feltöltés miatt eddig nem is létező, képzeletbeli pince szintjére jutunk. Ez a déli- és délnyugati telekcsatlakozásoknál mindkét irányban hozzávetőlegesen 2 méteres szintesést jelent a Köz tér 5. és Templom tér 19. kelet-nyugat irányú telekcsatlakozásánál, ami így már megfelel a telek délnyugati végétől a nyugati irányban csatlakozó telkek földszintjével, azonos terepszinten.
A Köz tér 5. telek vonatkozásában a beruházók érdeke alapvetően az építkezés megkezdése. Jelenleg örömmel fogadnák, ha a terület fejlődésének világos körvonalai mentén időben megkezdhetnék beruházásukat. Késznek mutatkoznak a további tárgyalásra, a projekten belül megvalósuló üzletek megépítésével és üzemeltetésével összefüggésben tett vállalásaiknak az önkormányzattal és a szomszédsággal történő megegyezés érdekében történő átértelmezésére, a 7.5 méterrel tervezett eddigi építménymagasság további csökkentésére vagy az együttműködés kiterjesztésére egyéb, a projekt számára is hasznos funkciók (különösen a parkolás) irányába.
A pályázatban felkarolt terület fejlesztése a funkciók számának növekedése miatt is számításaink szerint kb. 30-50 parkolóhely kialakítását teszi szükségessé. A Clementis utcai csapadékelvezető árok lefedése és közterületi parkolóhelyek kialakítása esetén a város csak a saját erejére támaszkodhat, lévén a terület sajnos már kívül esik a támogatással érintett lehatárolt akcióterület határán. A projekt fejlesztése során komolyan felmerült a kérdés megoldásának a partnerek együttműködésével történő biztosítása. Az ilyen irányú tárgyalások több érintett tulajdonossal jelenleg is folynak. A terveken jelenleg szereplő mérsékelt számú parkolóhelyek kialakítása további ingatlanok bevonásával és az elvezető árok lefedésével az ellátni remélt közfeladatok által vonzott, általunk becsült mértékben megoldhatónak tűnik. A parkolás kérdéskörét azonban számtalan tényező befolyásolja, a teljes városra, kiemelten a belvárosra vonatkozó parkolás koncepciójának kidolgozása és a bevont parkolóhelyek számának növelése a képviselő-testület akaratán is múlik.

Ébner György köz – Clementis László útvonal

A Templom tér fejlesztésére a lakosság képviselői egy alternatív javaslatot is tettek. Eszerint a sétány megvalósítása az Ébner György közben nem déli irányban folytatódna, hanem a közterületi útvonal először a Ganter ház előtt, majd a mellette található társasház magánútjának felhasználásával, a Clementis utcához kapcsolódva vezetne a major épületéhez. A javaslat részeként az elgondolás szorgalmazói jelen pályázat keretében egyben a Templom teret délről lehatároló Szabadság úti társasházak és Clementis László utcai parasztházak homlokzati felújítását, a postaépület előtti közterület rendezését tartanák kívánatosnak. A közreműködő szervezettel leegyeztetett tartalomhoz képest ez a változtatás egy egészen új konstrukciót jelentene, amely elutasítás esetén veszélybe sodorhatja a pályázat többi, lakosság körében is népszerű elemeit. A városfejlesztési divízió a fenti érvek mentén kialakított álláspontja szerint a jelen körülmények között sajnálattal nem tartja a gyakorlatban kivitelezhetőnek a jelenlegi pályázat keretei között a Clementis-variánst. Emellett az alternatív javaslat az akcióterület lehatárolt részén található, ezért a Városfejlesztési Divízió csak abban az esetben mérlegelhetné az alternatív verziót, ha az egyes meglévő projektelemek csökkennek, és így források szabadulnak fel. Ezen források akcióterületi átcsoportosítására a támogatási szerződés megkötését célzó tárgyalásokon, valamint a projekt lebonyolítása idején is szigorú szabályok mentén van lehetőség.. Ebbe a körbe sorolom a postaépület birtokbavétele utáni Clementis László utcai közterület rendezésének és a pályázatban elszámolhatóságának alapos vizsgálatát és esetleges kiterjesztését is.

Összegzés

Az érdekek sokfélék. Ha ezeket megismerjük, egyszerre a megoldások is egyszerűsödnek. A szabályozási terv képviselő-testületi elfogadása és a Templom tér, illetve környékének fejlesztése jelenleg párhuzamosan zajlik. Az Ófaluban a pályázat kínálta lehetőségek miatt is a szabályozási terv és a beruházás érdekei össze vannak keveredve. A lakosság tájékoztatása a hivatal részéről egyfelől a törvényi keretek között, - az előírt mértéket már eddig is meghaladó  számban és minőségben – zajlik. Emellett a lakók szemszögéből nézve, főként a kevésbé tájékozottak számára olybá tűnhet, mintha a projekt gazdái könnyelműen kiszolgálnák a területen beruházni kívánók érdekeit. Az igazság ezzel szemben az, hogy a terület mértéktartó fejlesztése és rendbetétele érdekében minden szereplő, a város lakossága, az Ófaluban élők, az önkormányzat, a beruházók és a városfejlesztési divízió egyaránt egymásra vagyunk utalva. Ha megértjük egymást, jogos érdekeink mentén hasznos tevékenységünkkel rendet és kiszámítható jövőt teremthetünk a városfejlesztési szempontból kiemelt szerepet játszó belvárosunkban, egyben gyökereinket sem vágjuk el, hanem ápoljuk örökségünket az egykori falu értékeinek helyreállításával és újragondolásával. A Templom tér és környékének fejlesztése során tehát minden szereplő józan és mértéktartó belátásával megtalált arany középúton haladva egy sor, valóban hasznos funkció és szolgáltatás meghonosodásával korszerű és minőségi környezetet teremthetünk.

dr. Hortobágyi Szabolcs projekt manager